Konut kredisiyle ev almak tek bir işlem değil, birbirine bağlı dört sürecin aynı anda yürümesidir: bankanın kredi değerlendirmesi, taşınmaz için istediği rapor, mevzuatın çizdiği sınırlar ve tapu işlemi.
Bu dördü farklı hızlarda ilerler. Alıcıların çoğu, gecikmenin nereden geldiğini anlamadığı için sürecin ortasında strese girer. Aşağıda hangi adımda ne olduğunu sırasıyla anlatıyorum.
1. Ön onay: sizinle ilgili kısım
Banka önce size bakar: gelir belgeniz, kredi notunuz, mevcut borçlarınız. Bu aşama görece hızlıdır ve evden bağımsızdır.
Buradaki en yaygın hata, ev bulduktan sonra bankaya gitmek. Ön onayı önce almak, hem pazarlıkta elinizi güçlendirir hem de bütçenizi gerçekçi kurar. Satıcı açısından da “krediyi çıkarabilir mi” sorusu ortadan kalkar.
2. Bankanın belirlediği rakam
Banka, krediyi sizin beğendiğiniz fiyat üzerinden değil, lisanslı bir değerleme uzmanının belirlediği değer üzerinden verir. Bu iki rakam her zaman aynı çıkmaz.
Bu rapor beklediğinizden düşük gelirse, kredi tutarı da düşer ve aradaki farkı peşinatla kapatmanız gerekir. Bu, alıcıları en çok zorlayan noktadır ve genellikle sürecin ortasında ortaya çıkar.
Bu yüzden fiyat konuşurken emsallere bakmak sadece pazarlık meselesi değil; kredinin çıkıp çıkmayacağını da belirliyor.
3. Mevzuat: kimsenin esnetemediği kısım
Bankanın verebileceği kredi, taşınmazın değerine oranla üst sınıra tabidir. Bu sınırı BDDK belirler ve 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararla yeniden düzenlendi.
İki şey değişti. Birincisi: sıfır konut / ikinci el ayrımı kaldırıldı. Artık evin sıfır olması tek başına daha yüksek kredi almanızı sağlamıyor.
İkincisi, ve çoğu kişinin kaçırdığı kısım: enerji sınıfı artık kredi tutarını doğrudan etkiliyor. Aynı değerdeki iki evden enerji kimlik belgesi A veya B olan, diğerlerinden belirgin şekilde daha yüksek kredi alabiliyor.
Kredi/değer oranı tablosu (29 Ocak 2026)
Konut değeri 5 milyon TL'ye kadar: enerji sınıfı A–B ise %90, C ise %80, diğer sınıflarda %70.
5–7 milyon TL arası: sırasıyla %80, %70, %60. 7–10 milyon TL arası: %70, %60, %50.
10–20 milyon TL arası: %50, %40, %30. 20 milyon TL üzeri: %40, %30, %20.
Yani 8 milyonluk bir evde enerji sınıfı A ile “diğer” arasındaki fark, kredi tarafında 1,6 milyon TL demek. Peşinatınızı doğrudan değiştiren bir kalem.
Bu ne anlama geliyor?
Satıcıysanız: enerji kimlik belgenizi hazır edin. Belge yoksa ya da sınıf düşükse, alıcınızın çekebileceği kredi düşer; bu da alıcı havuzunuzu daraltır. Kimse size bunu söylemez, ama satışın tıkandığı yer burası olabilir.
Alıcıysanız: ev bakarken enerji sınıfını sorun. Aynı bütçeyle çok daha yüksek kredi çekebileceğiniz bir ev, listede birkaç sıra aşağıda duruyor olabilir.
Kiraya veriyorsanız ya da kiralıyorsanız: enerji kimlik belgesi kiralamada da zorunlu. Kredi tarafını ilgilendirmez ama ısınma giderini doğrudan belirler — düşük sınıf bir evde kışın fatura, kirada kazandığınızı geri alır.
Oranlar değişebiliyor — işlem öncesinde bankanızdan teyit edin. Bu yazıdaki tablo 29 Ocak 2026 düzenlemesine dayanıyor.
4. Tapu: son ve en hızlı adım
Kredi onaylandığında tapu randevusu alınır. Tapuda ipotek tesis edilir ve devir gerçekleşir. Bu adım genellikle en kısa sürendir; çünkü ona gelene kadar her şey çözülmüş olur.
Tapuda ödenecek harç, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve yasal olarak alıcı ile satıcı arasında paylaştırılır. Ayrıca döner sermaye ücreti ve krediliyse ipotek tesis harcı çıkar.
Süreci hızlandıran üç şey
Ön onayı ev aramaya başlamadan almak. Bankanın belirlediği rakamın düşük gelme ihtimalini baştan bütçelemek. Evrakları (gelir belgesi, DASK, kimlik) önceden toplamak.
Bu üçü yapıldığında süreç haftalar yerine günlerle ölçülür hâle gelir. Yapılmadığında, herkes birbirini bekler.